Инвестиционная виза в Таиланде за покупку квартиры от 3 млн бат: что изменилось в октябре 2026
С октября 2025 года в Таиланде работал маршрут, которого раньше не было: покупка квартиры от 3 млн бат давала основание жить в стране годами. Все квартиры в каталоге 2R Real Estate проходят этот порог. Но 2 октября 2026 года оператор программы приостановил приём заявлений, и срок возобновления не назван.
Агентства об этом пишут неохотно. После 2 октября в русскоязычных каналах продолжали выходить посты «купите квартиру и получите визу» так, будто ничего не произошло. Ниже разобрано, как маршрут был устроен, что именно остановлено и что делать тем, кто рассчитывал на него.
Главное из статьи:
- Порог 3 млн бат за один объект, это около $90 200.
- Схема: 90 дней после первого визита в иммиграционный, затем продление на год, дальше ежегодно. Работать на этой визе нельзя.
- Ключевой документ это письмо Министерства туризма, которое выдаёт оператор программы. Без него иммиграция маршрут не рассматривает.
- 2 октября 2026 года оператор временно прекратил направлять заявления и на визу, и на продление.
- В каталоге 2R 10 квартир в продажу, и все дороже порога: самая доступная стоит $119 300.
Как маршрут был устроен
Правовая основа. Два приказа Иммиграционного бюро, № 237/2568 и № 238/2568, вступили в силу в октябре 2025 года. Первый описывает начальный этап, второй продление на год и его условия.
Что можно купить. Готовую квартиру в пределах иностранной квоты в 49 процентов площади дома, оформленную в собственность. Подходила и зарегистрированная аренда сроком больше трёх лет. Квартира на этапе стройки не засчитывается, пока дом не сдан и право не зарегистрировано.
У кого. Продавец должен быть гражданином Таиланда или тайской компанией. Подходят и новостройка от застройщика, и вторичный рынок.
Как платить. Деньги приходят из-за рубежа в иностранной валюте, тайский банк выдаёт форму FET. Это то же требование, что и для любой покупки квартиры иностранцем, подробно в статье про купить квартиру на Пхукете.
Через кого. Заявитель проходит проверку у оператора, компании Thai Longstay Management, получает письмо Министерства туризма и только с ним идёт в иммиграционный офис.
Что произошло 2 октября 2026 года. Thai Longstay Management разослала участникам рынка письмо TLM.268/2569. В нём сказано, что в руководстве Иммиграционного бюро произошли изменения, и порядок выдачи долгосрочных виз за вложение от 3 млн бат в недвижимость ждёт дополнительных разъяснений от государственных органов.
До получения официальных правил компания временно прекратила направлять заявителей на получение визы и на продление срока пребывания. Тех, кто уже в процессе, просят пока ничего не подавать. Дата возобновления в письме не названа.
Каталог 2R и порог 3 млн бат
График сравнивает порог программы с ценами квартир каталога, 10 объектов в продажу на 12 октября 2026 года. Все суммы в долларах по курсу сайта.
Порог $90 200. Это 3 млн бат. Ниже этой суммы маршрут не работал ни при каких условиях.
Вход $119 300. Самая доступная квартира каталога, 3,97 млн бат, проходит порог с запасом почти в треть.
Медиана $246 500. Половина квартир дешевле, половина дороже. Типичная квартира каталога стоит в 2,7 раза больше порога.
Максимум $345 600. Двухспальная квартира. Дороже 10 млн бат, то есть $300 600, в каталоге 3 квартиры.
Вывод простой: на Пхукете порог 3 млн бат ничего не отсекает. Ограничением была не цена, а условия: готовый дом, иностранная квота, тайский продавец и письмо министерства. Поэтому сейчас решение о покупке должно стоять на квартире самой по себе, а не на визе, которой временно нет.
Условия одной таблицей
Строки собраны из двух независимых юридических разборов. Там, где они расходятся, например в дате, с которой должна быть зарегистрирована сделка, условие в таблицу не включено: его надо уточнять по первоисточнику, когда программа возобновится.
| Что | Условие |
|---|---|
| Сумма | от 3 млн бат за один объект, около $90 200 |
| Объект | готовая квартира в иностранной квоте или аренда больше трёх лет |
| Продавец | гражданин Таиланда или тайская компания |
| Оплата | из-за рубежа в валюте, с банковской формой FET |
| Документ | письмо Министерства туризма через оператора программы |
| Срок | 90 дней, затем продление на 12 месяцев каждый год |
| Работа | запрещена |
| Статус | с 2 октября 2026 года приём заявлений приостановлен |
Отдельная деталь из разбора юристов Formichella & Sritawat: без письма министерства иммиграционный офис применяет прежний порог инвестиций в 10 млн бат, то есть $300 600. Старый маршрут никуда не делся, новый был его облегчённой версией.
Что делать, если вы рассчитывали на эту визу
Если квартира уже куплена. Собственность никуда не делась, приостановлена только визовая часть. Документы стоит держать готовыми: договор, регистрация в Земельном департаменте, форма FET. Если программа возобновится, подавать придётся заново через оператора.
Если вы в процессе оформления. Оператор прямо просит ничего не подавать до новых правил. Пока срок пребывания надо закрывать другим основанием.
Если вы только выбираете. Не покупайте ради визы. Рабочие маршруты сейчас другие: виза DTV для тех, кто работает удалённо, пенсионная виза с 50 лет и общая схема в статье про как остаться в Таиланде надолго. Из маршрутов, где покупка засчитывается как вложение, понятнее всего сейчас десятилетняя LTR с порогом $500 000, она разобрана в статье про ВНЖ в Таиланде через недвижимость.
Как проверить агентство, которое «дарит визу»
Повторяющийся рекламный текст звучит так: «при покупке квартиры застройщик дарит инвест-визу». После 2 октября 2026 года это обещание нельзя выполнить ни через какое агентство, потому что заявления не принимает сам оператор.
Три вопроса, которые стоит задать. Через какого оператора будет подаваться заявление. Как агентство объясняет письмо TLM.268/2569. Что записано в договоре на случай, если визу не дадут. Если в договоре виза есть, а условия возврата денег при отказе нет, это реклама, а не обязательство.
Честно про наш интерес. Мы продаём недвижимость, и нам выгоднее, чтобы виза работала. Поэтому статья опирается на документы, которые вы можете открыть сами, ссылки в блоке источников ниже. Как проверять любое агентство и застройщика, в том числе нас, разобрано в статье про как проверить агентство и застройщика.
