Как купить недвижимость на Пхукете иностранцу и не потерять деньги: гид 2026
Пхукет остаётся одним из главных направлений для русскоязычных покупателей недвижимости. По данным Real Estate Information Center (REIC) за первый квартал 2026 года, россияне стали крупнейшей группой иностранных покупателей кондоминиумов на Пхукете. Однако рынок столкнулся с избытком предложения, а правила владения недвижимостью для иностранцев в Таиланде имеют свою специфику. В этой статье мы разберём, как законно купить объект, во сколько это обойдётся и как проверить застройщика, чтобы не потерять деньги. Актуальные объекты с проверенными документами собраны в каталоге 2R Real Estate.
Главное из статьи:
- Квартиру в кондоминиуме можно оформить в полную собственность в пределах квоты 49%.
- Землю иностранец не покупает: виллы оформляются через аренду земли или собственность на строение.
- Деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в валюте с банковской формой FET.
- Полные расходы сделки составляют 3–5% от цены, честная чистая доходность 4–6%.
Может ли иностранец владеть недвижимостью в Таиланде
Это зависит от типа недвижимости. Возможности иностранца чётко определены законом, и понимание этих ограничений — первый шаг к безопасной сделке.
Квартира в кондоминиуме — можно в полную собственность, в пределах квоты 49%. Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме на праве полной собственности (freehold). Ограничение установлено статьёй 19 Закона о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522): суммарная площадь квартир в иностранной собственности не может превышать 49% общей площади всех квартир в здании. Квота считается по каждому зданию отдельно. При этом деньги на покупку должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте, что подтверждается специальной банковской формой (Foreign Exchange Transaction).
Землю иностранец в собственность не оформляет. Прямой запрет установлен статьёй 86 Земельного кодекса Таиланда. Как отмечает юридический ресурс Terms.law:
«Foreigners cannot own land in Thailand (see Land Code Section 86).»
На практике для покупки дома или виллы с землёй существуют законные варианты: долгосрочная аренда земли (leasehold), раздельное владение зданием и участком, а также некоторые исключения.
Долгосрочная аренда — до 30 лет; продление законом не гарантируется. Максимальный срок регистрируемой аренды недвижимости составляет 30 лет, и любой договор на больший срок по закону будет сокращён до 30 лет. Схемы «30+30» или «90 лет» — это договорное обещание текущего собственника, а не право арендатора по закону. В марте 2025 года Верховный суд Таиланда признал недействительными условия аренды сверх 30 лет от даты начала.
Формы владения: сравнение
| Параметр | Полная собственность (freehold) | Долгосрочная аренда (leasehold) |
|---|---|---|
| Что оформляется | Право собственности на объект | Договор аренды с регистрацией в Земельном департаменте |
| Доступно иностранцу | Квартира в кондоминиуме в пределах квоты 49% площади здания | Да, стандартный вариант, в том числе для виллы с землёй |
| Срок | Бессрочно | До 30 лет; продление по условиям договора, не гарантируется законом |
| Земля | Иностранец землю в собственность не оформляет | Оформляется аренда земли |
| Оплата | Средства переводятся из-за рубежа в валюте | Средства переводятся из-за рубежа в валюте |
Тайская компания с номинальными акционерами — незаконна. Схема, при которой иностранец владеет землёй через тайскую компанию с номинальными акционерами, считается уголовным преступлением по Закону об иностранном бизнесе (Foreign Business Act B.E. 2542): штраф до 1 млн бат, лишение свободы до 3 лет и принудительная ликвидация. Проверки таких схем усиливаются.
Налоги и расходы при сделке
Расходы при покупке и продаже недвижимости в Таиланде состоят из нескольких налогов и сборов. Кто из сторон несёт конкретные расходы, обычно определяется в договоре.
| Расход | Ставка | База | Когда применяется |
|---|---|---|---|
| Сбор за перерегистрацию (transfer fee) | 2% | оценочная стоимость | всегда, обычно делится между сторонами |
| Специальный бизнес-налог (SBT) | 3,3% | цена или оценка, что выше | если продавец владел объектом менее 5 лет |
| Гербовый сбор (stamp duty) | 0,5% | цена или оценка, что выше | только если не применяется SBT |
| Подоходный налог у источника | физлицо — прогрессивно; юрлицо — 1% | оценочная стоимость | всегда, платит продавец |
| Регистрация аренды (leasehold) | около 1,1% | сумма аренды за весь срок | при регистрации аренды дольше 3 лет |
| Ежегодный налог на землю и строения | до 0,3%; для жилья обычно 0,01–0,1% | оценочная стоимость | ежегодно |
| Налог на арендный доход нерезидента | 15% у источника | валовой доход от аренды | при сдаче в аренду |
Специальный бизнес-налог и гербовый сбор взаимоисключающие: если применяется первый, второй не платится. Налог на арендный доход нерезидента удерживается у источника и не является окончательным: по итогам года возможен перерасчёт.
Как проверить застройщика и объект: 4 шага
Рынок Пхукета в 2026 году: спрос и предложение
Спрос. По данным REIC за первый квартал 2026 года, россияне — крупнейшая группа иностранных покупателей кондоминиумов на Пхукете. В целом по стране число сделок россиян выросло на 33% в годовом исчислении.
Предложение. Объём нового строительства опережает спрос: в 2025 году на острове запущено 10 613 новых квартир (рост на 79,5% год к году), при этом 10 159 квартир на сумму 77,078 млрд бат остаются непроданными, а всего в продаже 15 511 квартир.
Доходность. Валовая арендная доходность порядка 5–8% в год; чистая, как правило, 4–6% с учётом управления, комиссий и простоя. Это ориентир отраслевых отчётов, а не гарантированная величина.
Вывод для покупателя. Сочетание высокого спроса и быстрого роста предложения означает: важен тщательный отбор объекта и осторожное отношение к обещаниям доходности.
